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  • Gabrielle Millan

GÉNÉRATION COWORKING : Un nouveau défi pour les investisseurs immobiliers

Publication "IEIF" du 4ème trimestre 2017:

https://www.ieif.fr/actualites/reflexions-immobilieres-n82

Co-écrit avec Nicolas Tarnaud


Proposer aux travailleurs indépendants de plus en plus nombreux des espaces de travail dédiés avec des services adaptés tout en recréant du lien social… Tel est le nouveau challenge pour les acteurs de l’immobilier de bureaux.

Le développement du travail virtuel et à distance a été favorisé par l’arrivée d’Internet, des technologies de l’information et de la communication durant la fin des années 1990. Depuis une quinzaine d’années, un ordinateur et une connexion internet sont suffisants pour accéder à l’information 24 heures sur 24, quelle que soit la localisation. Aujourd’hui , nous utilisons quotidiennement les termes coworking, tiers-lieux, flexoffice, teletravail, desksharing, dans l’univers professionnel alors que nous les connaissions à peine il y a une dizaine d’années.

C’est le game designer Bernie de Koven qui a adopté l’expression « coworking » pour définir les sites qui favorisent le travail collaboratif associant l’utilisation de l’informatique, des technologies de l’information et de la communication. Selon Bernie de Koven, le fait de « travailler ensemble d’égal à égal » était beau-coup plus révolutionnaire qu’il ne l’avait prévu parce que « les gens ne travaillent pas ensemble d’égal à égal, surtout pas dans le monde des affaires ».

QU’EST-CE QUE LE COWORKING ?

Par ailleurs, Alexandre Blein considère « qu’un espace de coworking peut être défini comme un espace de travail flexible que des travailleurs utilisent au mois ou à la journée sans engagement, avec des places dans un espace ouvert partagé par un groupe de travailleurs qui ne font pas partie d’une même organisation ». Le coworking permet la mise à disposition de mètres carrés professionnels accessibles au plus grand nombre d’hommes et de femmes désirant travailler dans un environnement agréable, bien localisé, fonctionnel et avec un cadre juridique souple. C’est donc une nouvelle structure de travail reposant sur le partage de locaux professionnels à moindre coût. Il n’existe pas de définition juridique officielle mais l’amendement n° 2013 du 23 janvier 2015 le présente comme « les locaux a usage de bureaux ou de commerces flexibles et ouverts a une multiplicité d’utilisateurs, proposant des services communs et favorisant le travail collaboratif, dans un but de sou-tien a l’emploi au travers de la création d’entreprises et d’activités économiques ». Finalement, plus favorable aux grandes entreprises en termes d’avantages fiscaux, l’amendement n’a pas été retenu.

Cinq critères à remplir. Selon l’étude 2017 de l’ORIE, les espaces de coworking doivent remplir cinq conditions :

- un tiers-lieu, ni domicile ni bureaux d’entreprise, permettant d’accueillir des télétravailleurs indépendants ou des sociétés de toutes tailles, de la TPE a la très grande entreprise ;

- une offre de services diversifiés, inclus ou payants, plus attentifs au bien-être des travailleurs ;

- un réseau de travailleurs ou une communauté n’appartenant pas tous a la même entreprise mais présentant des intérêts communs, encourageant l’échange et le business, anime par un réseau social et un programme d’événements (par exemple conférences, activités sportives, cocktail, etc.) ;

- un type d’aménagement de l’espace de travail hybride et décontracté, présentant des espaces de travail (privatifs ou partagés, services de bureautiques, connectivite), des services tertiaires et des espaces propres a d’autres actifs immobiliers (par exemple cuisine, lobby, chambre de repos, salle de jeux, etc.) ;

- une stratégie économique immobilière telle que l’optimisation de la location d’un espace, de la valorisation d’un actif et la rationalisation de l’espace en entreprise.

LA MUTUALISATION DE MÈTRES CARRÉS

Comme le résument les travaux de Julie Fabbri, « les espaces de coworking ne sont pas les seuls espaces susceptibles de permettre la réunion et la rencontre de travailleurs isolés géographiquement. D’autres types d’espaces, apparus dans des contextes différents, remplissent également cette fonction, notamment les tiers-lieux, les incubateurs et les makerspaces1 ». Le monde du travail a changé, devenant de plus en plus collaboratif et les espaces de coworking ont contribué à sa révolution en milieu urbain.

Selon une étude sur les espaces collaboratifs, « sous le terme ‘’ombrelle d’espaces collaboratifs d’inno-vation (ECI)’’, nous distinguons les espaces de travail multi-entreprises (espaces de coworking, learning labs, incubateurs de startups), les ateliers de fabrica-tion (fab lab, makerspace, techshop, hackerspace), les laboratoires de recherche et d’innovation (centre de R&D, innovation lab) et les espaces d’expérimentation publique (living lab, quartier numérique...). Ces différentes catégories ont en commun de mutualiser des mètres carrés, des ressources et des services (machines, wifi, événements) pour stimuler de nou-velles manières d’entreprendre et d’innover2 ».

Du télétravail... Le coworking s’est parfaitement intégré à l’économie digitale et du partage. Cette nouvelle forme d’organisation du travail redéfinit a la fois les espaces et les modèles d’exercice du travail dans un environnement approprié. Les lieux de coworking réunissent dans un espace de travail partagé des profils indépendants, des startups, des entrepreneurs, des créateurs et des salariés d’entreprises. Ces derniers sont de moins en moins présents devant un bureau fixe et de plus en plus nomades.

Aujourd’hui, l’activité professionnelle est davantage orientée vers le travail à distance et le télétravail. Selon l’association nationale interprofessionnelle,

  • le télétravail est une forme d’organisation et/ou de réalisation du travail, utilisant les technologies de l’information dans le cadre d’un contrat de travail et dans laquelle un travail, qui aurait également pu être réalisé dans les locaux de l’employeur, est effectué hors de ces locaux de façon régulière ». Ainsi le télé-travail est associé à l’idée de travailler à distance du lieu de l’entreprise.

…au nomadisme. Les réflexions actuelles sur la loi Travail menées par le gouvernement tendent à autoriser légalement cette pratique au sein de toutes les entreprises, en tant que droit du salarié. En se nomadisant, le collaborateur se doit d’être en relation permanente avec l’entreprise via les modes de comunication modernes. Selon une étude de l’ORIE,

  • le nomadisme s’entend d’une activité professionnelle qui s’exerce dans de multiples lieux (bureaux, domicile, tiers-lieux, etc.) de manière régulière ou aléatoire tout au long de la semaine ».

Le développement de la mutualisation de mètres carrés dans l’environnement professionnel peut donc avoir simultanément plusieurs origines et plu-sieurs finalités. Les plateformes doivent ainsi gérer des demandes aussi différentes que le nombre de leurs membres. La généralisation du coworking en milieu urbain fonctionne selon deux offres distinctes et complémentaires : une offre dédiée et une offre d’occupation temporaire. La révolution technologique a fait émerger le coworking et une nouvelle génération de travailleurs, ouvrant ainsi un nouveau chapitre dans le monde du travail.

UNE ÉVOLUTION DES UTILISATEURS

Les évolutions des espaces de travail trouvent leurs racines dans les mutations profondes de la société et dans ses attentes en termes de lieux qu’elle fréquente. Ces évolutions ont donné naissance au tiers-lieu, expression conceptualisée par le sociologue américain Ray Oldenburg dans l’ouvrage The Great Good Place. Le tiers-lieu n’est pas qualifiable selon les standards immobiliers connus jusqu’alors. Il s’agit de locaux qui ne sont ni des bureaux ni des logements ni des commerces, mais des lieux propices aux aspirations des occupants. Ainsi, les espaces de coworking sont assimilés à des tiers-lieux.

Selon Julie Fabbri, « la notion de tiers-lieux a été intro-duite pour caractériser des lieux d’ancrage de la sociabilité urbaine. Les tiers-lieux se définissent par rapport aux premiers lieux, la sphère privée du domicile et aux seconds lieux, la sphère professionnelle du bureau Les tiers-lieux […] sont des espaces physiques de conversation et d’échanges informels (bistrots, petits commerces, gares). L’accès à ces tiers-lieux est, en règle générale, gratuit ou presque [...]. Le rapproche-ment entre tiers-lieux et espaces de coworking sou-ligne l’importance des interactions sociales dans le cadre de situations de travail » Selon le baromètre 2017 de Paris Workplace, 88 % des salariés de la French Tech sont satisfaits de leurs bureaux contre 72 % de la population active dans le tertiaire. 99 % des salariés de ces startups travaillent dans des bureaux ouverts et non attitrés. Pour ces derniers, le bureau individuel fermé est synonyme d’isolement. 82 % des salariés de la French Tech considèrent leur bureau comme un lieu de travail mais également un lieu de vie où ils aiment passer du temps. 67 % des salariés de la French Tech estiment le temps de trajet comme un critère principal en matière de lieu de travail. Travailleurs indépendants… Évoluer dans un espace de coworking permet de séparer la sphère personnelle de la sphère professionnelle et de réduire le sentiment d’isolement des travailleurs indépendants et entrepreneurs. En outre, l’isolement est l’ennemi du travailleur indépendant qui a besoin de se socialiser dans l’univers professionnel, comme le rappelle Alexandre Blein : « La plupart des coworkers avec qui j’ai pu discuter travaillaient auparavant à leur domicile ou dans des cafés, avant de chercher un espace dédié du fait des difficultés à travailler chez soi. On retrouve chez beaucoup de travailleurs indépendants un besoin de structuration du quotidien via des horaires fixes et le fait de recréer une distance avec le domicile, souvent inadapté au travail régulier » Ces indépendants aspirent également à travailler dans des lieux de travail flexibles et agréables qu’ils souhaitent utiliser « à la carte ». Le travail sur-mesure (taylor-made service) nécessite des espaces permet-tant de profiter d’un poste de travail et de salles de réunion à leur convenance. Les collaborateurs s’inscrivent ainsi dans un besoin de services liés à leurs locaux. Le choix « à la carte » est totalement ancré dans les mentalités, ce qui, en complément d’un besoin en locaux flexibles, requiert une offre de services complémentaires. Ainsi ces cinq dernières années, à travers le monde, le développement des sites dits de coworking a connu une croissance à deux chiffres. …travailleurs freelance... À l’échelle mondiale, les individus nés entre 1980 et 2000 représenteront 50 % de la population active à horizon 2020. Selon une étude CBRE, la moitié de la génération Y, impatiente, infidèle aux marques et aux entreprises aimerait choi-sir son lieu de travail en fonction de ses envies. La génération Z, née avec le Web 2.0, et la génération Y, née avec Internet, ont en commun la maîtrise des nouvelles technologies. La génération Y privilégie une approche décomplexée de la vie au travail. Dans un environnement professionnel qui n’a cessé d’évoluer depuis une trentaine d’années, les générations Y et Z ont des aspirations différentes de leurs aînées. Elles plébiscitent le travail nomade et les organisations en réseaux, en communauté et décloisonnées. Ces nouvelles générations sont de plus en plus mobiles et mondialement connectées. Les organisations pyramidales seront de moins en moins privilégiées par les nouvelles entités économiques forte valeur ajoutée qui utilisent massivement les espaces de coworking. Aujourd’hui, il existe une préférence pour les organisations en pool de compétences regroupant à la fois des ressources internes à l’entreprise et des expertises spécifiques identifiées à l’extérieur à l’entreprise. Ces nouvelles organisations du travail nécessitent un recours à des compétences externes que l’on trouve notamment chez des indépendants freelance dont le nombre a explosé ces dernières années. Selon l’Insee, 2,7 millions de personnes exercent leur métier de façon indépendante (alors que le cabinet McKinsey en recense près de 13 millions). Entre 2006 et 2011, en France, le nombre de non-salariés hors secteur agricole a augmenté de 26 %. Toutefois, de nombreux non-salariés ne peuvent travailler dans un espace de bureau, comme le souligne Alexandre Blein : « Plus de la moitié des activités représentées dans le travail indépendant ne peuvent être exercées dans un espace de bureau (construction, santé, transport, par exemple), mais […] les activités qui enregistrent la plus grande hausse : + 150 % pour les services aux entreprises « autres » (publicité, design, photographie, traduction, […] + 80 % pour l’information et la construction.4 » Selon une étude de OuiShare et de Hopwork5, 27 % des freelances évoluent dans les métiers créatifs, 26 % dans les métiers de développeurs, 24 % dans les métiers du marketing et de la communication, 12 % en tant que chefs de projet et consultants et 11 % dans d’autres métiers. Les freelances sont localisés à 34 % en Ile-de-France et à 66 % en région. 90 % des freelances le sont par choix. 40 % sont des femmes et 60 % des hommes. 12 % ont moins de 26 ans, 25 % de 26 à 30 ans, 23 % de 31 à 35 ans, 15 % de 36 à 40 ans, 8 % de 41 à 45 ans et 17 % pour les plus de 45 ans. Les freelances ont en moyenne 35 ans. 78 % des freelances travaillent à temps plein, 22 % à temps partiel avec un projet personnel à côté, 8 % à temps partiel avec un CDI à côté. …et travailleurs salariés. Néanmoins, de plus en plus de salariés occupent ces espaces de travail : 26 % des hommes et des femmes dans le monde louant un espace de coworking sont rémunérés par un employeur selon l’étude de Deskmag 20171. Aussi, pour répondre à ces enjeux, de nouvelles formes d’organisation du travail ont évolué vers des espaces partagés dits de coworking, pour trois rai-sons majeures : un besoin en flexibilité d’entreprises en pleine croissance ; l’augmentation du nombre d’indépendants et d’autoentrepreneurs ; de nouvelles attentes en matière de services pro-posés sur le lieu de travail.

UNE ÉVOLUTION DES ESPACES DE TRAVAIL

Certains espaces de coworking se sont spécialisés dans des thèmes spécifiques, comme l’innovation sociale, ou dans des domaines d’intérêt, comme le marketing et la communication. Voici quelques exemples parmi les plus connus : La Hat Factory. Premier site officiel de coworking, ouvert en 2006 à San Francisco, cet espace a été développé par Brad Neuberg2 et Chris Mes-sina3. L’objectif des fondateurs consistait à offrir un espace de travail plus sociable et collaboratif avec un accès wifi, des déjeuners en commun, ou encore des espaces de relaxation pour les collaborateurs. En outre, Brad Neuberg participera au lancement de Citizen Space, le premier espace collaboratif dédié au travail. La Cantine. En France, en 2008, le premier espace de coworking, appelé « La Cantine », s’est installé dans le IIe arrondissement de Paris. Ce lieu a été créé par une association d’entreprises, « Silicon Sentier », qui regroupait 70 PME et startups. La Cantine a pu démarrer son activité grâce à l’appui d’un réseau d’entreprises localisées pour la plupart dans le quartier du Sentier. Les coworkers de la Cantine qui teletravaillaient a leur domicile, ont pu évoluer dans un environnement moins isolé. Dans ce lieu, les échanges d’expertises se déroulaient via des conférences ou lors de déjeuners organisés le vendredi, dans le cadre de « co-lunch ». L’hétérogénéité des acteurs a permis la mise en place d’un écosystème fondé sur la différence et la complémentarité des projets individuels. Dans ces conditions, le coworking permet l’entraide, le partage des connaissances et l’apprentissage mutuel. La mutualisation des connaissances dans des domaines professionnels différents peut permettre l’émergence de nouvelles innovations. Numa. Aujourd’hui, La Cantine est devenue Numa et dispose de 50 postes de travail se répartissant sur 250 m2 en open space, sans bureau fixe et avec une cuisine. Dans ce lieu, les coworkers n’ont pas de places attitrées et ne savent pas à l’avance où ils seront placés. Le modèle économique de Numa est basé sur l’innovation numérique (e-commerce, développement d’applications pour smartphones, sites internet). La durée de présence des coworkers est de trois mois renouvelables une fois, sans qu’il n’y ait de sélection à l’entrée. La Ruche. Autre espace de coworking créé en 2008, il a pour finalité de développer l’innovation sociale dans un espace de 600 m2 en open space. Ce lieu peut héberger jusqu’à 80 entre-preneurs à temps plein et 30 entrepreneurs à temps partiel, soit un total de 110 postes de travail. Ici, les coworkers sont installés à différents endroits même s’ils appartiennent à une même entité. Il existe une sélection à l’entrée et la durée de présence est indéfinie. La Ruche organise des événements réguliers réservés à ses membres et non-membres. Offre en forte progression. Le nombre d’espaces de coworking a réellement augmenté depuis une dizaine d’années. En 2017, il existe 14 000 sites dans le monde, contre 11 300 en 2016 et 1 130 en 2011. Les coworkers représentent, à l’échelle mondiale, une communauté de 1,2 million de membres en 2017 contre 835 000 en 2016 et 43 000 en 2011. En France, près de 400 espaces partagés existaient en 2015, dont 88 dans la capitale. Aujourd’hui, 179 espaces de coworking se trouvent a Paris et 265 en Ile-de-France, selon la plateforme de réservation Neo-Nomade. Près de 80 % de l’offre de coworking en Ile-de-France est localisée à Paris et dans les Hauts-de-Seine. Selon l’ORIE, la surface des sites de coworking a Paris represente, en 2017, moins de 1 % du parc de bureaux, estime a environ 16,3 millions de mètres carrés, soit 160 000 m2. La région Ile-de-France a lancé le plan « 1 000 Tiers-lieux » a l’hori-zon 2021 pour accompagner le développement d’espaces de travail collaboratif (telecentres, espaces de coworking et fab labs).

UNE GÉNÉRATION DIGITALISÉE

La croissance du coworking a donc été spectaculaire ces dernières années, avec un marché qui était marginal à ses débuts et qui a explosé. Connaîtra-t-il la même progression dans les prochaines années ? Oui, l’émergence actuelle de nouvelles tendances permet de prédire une évolution exponentielle du coworking. Nous pouvons faire un parallèle avec la voiture qui est utilisée aujourd’hui à 7 % du temps et stationnée dans les 93 % restants. La problématique du taux d’occupation d’immeubles de bureaux est similaire.

En effet, les bureaux sont vides en moyenne 50 % du temps. Le taux d’occupation de la superficie louée est rarement optimisé, ce qui entraîne une perte d’opportunité économique pour l’utilisateur et l’entreprise. Le coût annuel d’utilisation des mètres carrés reste le deuxième poste de dépense derrière les frais généraux (masse salariale). Selon l’édition 2017 des indicateurs Buzzy Ratios de l’Arsegvec, le coût d’un poste de travail revient à 12 655 € HT/an (15 080 € HT/an en intégrant le poste « Voyages et déplacements professionnels ».

Les grandes entreprises s’intéressent de plus en plus à ce sujet puisqu’elles voient dans le coworking l’optimisation des mètres carrés qu’elles occupent et la mutualisation de leurs coûts immobiliers. Pour les indépendants, le coût immobilier est loin d’être neutre. Ainsi, trouver un local commercial de 20 m2 par exemple sur Paris intramuros en dessous de 800 € HT/mois est une réelle difficulté. Prix de location. Le coworking offre l’opportunité de recréer de l’humain dans l’immobilier de bureaux. Les formules d’adhésion varient d’un centre de coworking à l’autre. Il existe des forfaits de location l’heure, à la journée, à la semaine, au mois, au tri-mestre ou à la carte. Certains forfaits proposent des locations durant la semaine ou le week-end, et la tarification varie selon la formule choisie et le bureau que l’on occupe (mobile, fixe, fermé, etc.). En moyenne, un poste espace de travail en espace nomade est facturé 250 €/mois HT pour une place attribuée a temps partiel, autour de 300 €/mois HT pour un poste attribue en espace nomade a temps complet, et entre 500 et 700 €/mois HT pour un bureau ferme. Les forfaits incluent des équipements nécessaires tels que photocopieurs, imprimantes, scanners, Internet en haut débit, des salles de réunion, des salles de repos dans certains cas, des zones de jeux ou encore des espaces cuisine. Selon l’étude 2017 de l’ORIE, « de façon générale, a Paris et dans les Hauts-de-Seine, les espaces nomades sont moins onéreux que les loyers pratiques (seconde main ou neuf) et les espaces fermés peuvent être plus onéreux (en raison du niveau de services présenté) que les loyers moyens de bureaux de seconde main et neufs ». Adaptation des investisseurs... Alors qu’ils l’avaient appréhendé dans un premier temps comme un phénomène éphémère, les investisseurs (foncières, privés, grandes entreprises etc.) ont bien compris que Focus : Le cas WeWork WeWork est devenu une plateforme communautaire mondiale accueillant 150 000 utilisateurs chaque jour dans le monde dans ses espaces de coworking. La startup américaine WeWork fondée à New York en 2010 par Adam Neumann et Miguel McKelvey s’est installée Paris le 3 avril 2017 au 33, rue Lafayette dans le IXe arrondissement dans un immeuble de 12 000 m2 et s’apprête à ouvrir son deuxième espace « Cœur Marais » dans le IIIe arrondissement, un immeuble de 7 000 m2 cassant les codes habituels du coworking d’entreprise comme Regus, présent depuis de nombreuses années dans la location individuelle de bureaux équipés, au mois comme à l’année. La réussite de WeWork réside dans l’accompagnement des entreprises tout au long de leur croissance, quelle que soit leur taille. Par ailleurs, WeWork n’est pas seulement une entreprise qui propose des espaces de coworking mais égale-ment une communauté mondiale regroupant 80 000 membres et de nombreux talents en quête de partenariats. L’entreprise est égale-ment une marque qui a développé une identité propre totalement incarnée par son nom WeWork. Aussi, au sein de l’entreprise, l’unique préoccupation est de travailler comme l’indique la baseline « Do what you love ». Des boissons aux chaises de bureaux, en passant par le wifi haut débit, l’ensemble est inclus quelle que soit la formule d’abonnement. Engagements plus souples. Au niveau contractuel, les coworkers ne sont jamais engagés dans la durée. Les dépôts de garantie sont rarement exigés et les délais de préavis sont réduits par rapport ceux d’un bail commercial 3/6/9. Aujourd’hui, il n’est plus possible de se projeter à un horizon de 6 à 9 ans ferme excepté les multinationales. Le système d’abonnement des entreprises de coworking rompt totalement avec le bail commercial traditionnel. Ici, il est possible de choi-sir des formules personnalisées, par exemple l’accès aux espaces communs de coworking avec une place attitrée. La durée d’engage-ment contractuel correspond parfaitement aux attentes des indépendants et des jeunes entrepreneurs. En effet, le préavis de désabonnement est d’un mois seulement. WeWork est également le lieu de développement du networking sur place ou via la plateforme quelle que soit la localisation. Les utilisateurs peuvent ainsi recevoir leurs clients et partenaires comme dans n’importe quel immeuble de bureaux classique : « […] Le modèle d’affaires de WeWork, qui combine l’immobilier et la technologie, s’inscrit dans la tendance de l’économie du partage, un mouvement qui fascine les investisseurs depuis quelques années grâce aux entre-prises phares que sont Uber et Airbnb*. » Services étendus. Les structures de coworking proposent des prestations de services différentes les unes des autres. En général, les coworkers peuvent aussi faire domicilier leur courrier selon les options d’abonnement choisies. Sur place, ils peuvent accéder aux imprimantes, photocopieurs, scanners, et disposer de leur propre casier. Ils disposent également, généralement, d’une connexion web en très haut débit (100 mégabits) via la fibre optique professionnelle. Parmi les prestations offertes, il est possible de trouver des boissons chaudes, des paniers de fruits ou encore du petit snacking. Sur certains sites, des salles de détente et de loi-sirs sont proposées. Les coworkers peuvent aussi privatiser une salle de réunion pour une demi-heure ou une journée. En complément, une application mobile permet de sélectionner les animations auxquelles on souhaite participer, inscrire un visiteur, réserver des salles de réunion. Aussi, il n’est pas surprenant que les indépendants et les startups raffolent de ces espaces qui remettent en question leur business model et leur écosystème, accentuant de ce fait leur besoin de flexibilité. Au-delà de ces innovations en termes d’espace et de services, l’autonomie et la maîtrise du travail des collaborateurs sont accrues. En effet, les travailleurs peuvent s’installer dans les locaux fermés de leur entreprise ou bien dans les espaces communs ou encore en salles de réunion réservées via la plateforme. Aussi, la pression de la présence de son supérieur dans les locaux est absente. Cette arrivée d’oxygène est présente dans l’atmosphère de l’entreprise américaine. Convivialité renforcée. À WeWork l’environnement de travail est zen, propice à l’activité professionnelle et au networking lors d’événements organisés à cet effet. Tout est conçu pour favoriser le travail de chacun via un ensemble de services facilités par le digital, mais en laissant aussi une grande place à l’humain. Le concept est pensé pour un résultat en fonction des besoins de chacun. L’accueil et la programmation événementielle sont assurés par un groupe de personnes dynamiques, au moins bilingues, qui forment un service de Chief Happiness Officer (CHO). Ce service, inspiré de l’hôtellerie, correspond celui d’un animateur de communauté, à mi-chemin entre le maître d’hôtel et le community manager. Rien n’échappe à sa vigilance, qu’il s’agisse d’informations sur l’immeuble ou encore sur les personnes qui y travaillent. Cette approche de service est en rupture avec les codes classiques d’accueil dont les fonctions sont limitées à l’orientation des visiteurs vers leurs hôtes. Par ailleurs, la présence du Chief Happiness Officer procure une touche humaine grâce à laquelle chacun se sent attendu et accueilli avec attention. Mixité bureaux/commerces. Le 24 octobre dernier, WeWork a racheté le grand magasin chic Lord & Taylor localisé sur la célèbre Ve Avenue à New York. Cette transaction a surpris les New-Yorkais et les acteurs immobiliers de la Big Apple. L’immeuble va être transformé pour devenir le nouveau siège de WeWork. On trouvera des espaces de bureaux partagés à louer ainsi qu’un nouveau magasin Lord & Taylor entièrement réaménagé de 14 000 mètres carrés. Il est égale-ment prévu que WeWork loue des espaces dans d’autres grands magasins détenus par Hudson’s Bay (HBC) à Toronto, Vancouver ou Francfort. Selon le groupe Hudson’s Bay, il faut repenser les grands magasins traditionnels, y compris ceux qui sont dans le luxe. La présence de bureaux partagés et d’espaces communs doit attirer davantage de clients dans ces magasins. La création de cette synergie entre les deux entités doit permettre une meilleure visibilité commerciale pour WeWork et Lord & Taylor. La société WeWork est donc plus que jamais intéressée par la qualité, la localisation et la singularité des immeubles qu’elle recherche.

Le coworking reflétait la transposition de nouveaux codes économiques dans un monde du travail de plus en plus flexible. Le besoin de flexibilité est né d’une contrainte du bail commercial largement utilisé dans la location de bureaux. Lorsqu’une entreprise se développe, elle ne peut prévoir ses besoins d’espace sur le moyen terme et encore moins sur le long terme.

Aussi, les espaces loués avec un bail commercial ne répondent plus aux attentes de jeunes entreprises. En effet, le fonctionnement du bail commercial fige le locataire dans des espaces qu’il doit aménager lui-même et sur lesquels il s’engage en périodes triennales de location et parfois sur des années fermes. Par ailleurs, il existe une mise financière de départ pour l’aménagement des locaux. S’ajoutent

  • cela les entreprises qui ont des difficultés à pré-voir leur chiffre d’affaires sur les trois prochains exercices fiscaux. Les jeunes entreprises ont donc besoin de baux flexibles afin de réduire ou d’agrandir leurs espaces de travail au gré du développe-ment de leur activité.

…et des promoteurs. Les usages des entités économiques changent en permanence avec les évolutions technologiques, ce qui nécessite de se réinventer et d’être en constante évolution dans une forme de work in progress. Pour un grand nombre, elles ignorent ce qu’elles vendront ou ce qu’elles généreront comme marges dans trois ans. Dans ces conditions, comment pourraient-elles anticiper les ressources qu’elles devraient mobiliser durant cette période ?

L’offre du coworking permet de vendre du service et non pas du bail, ce qui est en totale rupture avec les fondamentaux de l’immobilier (voir Focus : le cas WeWork). Ainsi, les acteurs de l’immobilier devront adapter leur business model. Pour répondre à cette génération digitalisée, des promoteurs immobi-liers se sont lancés dans l’aventure d’espaces de coworking. Nexity a été le premier a s’engager avec la marque Blue Office en 2014, puis Bouygues avec Nextdoor en 2015, Icade avec Smartdesk en 2016 et Gecina avec Secondesk en 2017.

A QUOI RESSEMBLERA UN IMMEUBLE DE BUREAUX DANS VINGT ANS ?

L’immobilier tertiaire est en train de devenir un secteur de services. Dans vingt ans, il rassemblera davantage

  • un hôtel où l’on pourra s’installer pour de courts ou de longs séjours. Dans ce nouveau monde d’utilisateurs, les propriétaires ne disparaîtront cependant pas. Il y aura toujours des investisseurs immobiliers, mais ils devront être en mesure de mieux répondre aux besoins et à l’évolution de leurs clients, de plus en plus exigeants en termes de flexibilité (souplesse des baux, fonctionnalité des immeubles, etc.).

Les plateformes de l’économie collaborative telles que WeWork préconisent une philosophie de l’occupation temporaire plutôt que de la propriété. Dans cette économie du partage en pleine mutation, nous devenons ainsi utilisateurs ou locataires de tout et propriétaires de rien. Ainsi, WeWork est valorisée 20 milliards de dollars (depuis que le géant japonais Softbank a investi 4,4 milliards de dollars). ll convient de préciser que WeWork n’a jamais été propriétaire de ses locaux. Le modèle actuel entre WeWork et ses coworkers fonctionne dans le cadre d’un contrat de prestation de services. Toutefois, si WeWork n’était plus locataire de ses locaux, elle deviendrait, de ce fait, investisseur de ses propres bureaux. Incubateurs de lien social. Le partage des espaces de travail est une tendance en plein essor dans les métropoles mondiales depuis une dizaine d’année. Destiné prioritairement aux entreprises émergentes et aux indépendants, le modèle du coworking s’est récemment étendu à des entreprises plus traditionnelles. De plus, les espaces de coworking sont de véritables incubateurs de lien social, prévenant ainsi l’isolement des travailleurs non salariés. En effet, plus ces derniers sont présents et plus ils optimisent le networking. Enfin, bien que le coworking ne soit pas considéré par les acteurs de l’immobilier comme une forme d’ubérisation du marché des bureaux, il s’affirme à présent comme une offre complémentaire et/ou alternative. Nous pouvons imaginer que ces espaces seront de plus en plus développés en périphérie des villes, permettant ainsi de réduire les temps de transport individuel et/ou collectif domicile-bureau. La culture d’entreprise devra évoluer à cet effet. Demain, les managers devront accorder davantage de confiance aux salariés afin que ces derniers puissent gérer librement l’utilisation de leur bureau fixe et de leur espace de coworking. Quelle rentabilité ? Dans ce contexte d’évolution des modes d’occupation des immeubles de bureaux, comment ne pas s’interroger sur la rentabilité des acteurs du coworking ? Ils collectent des datas via leurs occupants et les revendent à d’autres acteurs économiques. Si les bureaux deviennent des lieux d’offre de services, les foncières et les investisseurs institutionnels devraient-ils valoriser ces cash-flows de leurs actifs en services plutôt qu’en mètres carrés ? Pour l’instant, les enseignes du coworking réalisent davantage de rentabilité sur les bureaux fermés que sur les espaces nomades. Ces derniers ne représentent que 20 % de la surface totale chez WeWork et au maximum 10 % chez Nextdoor ou Multi-buro. Le modèle du coworking doit encore faire la preuve de son efficacité dans le temps et affiner son modèle économique. Comme toujours, il y aura des gagnants et des perdants. Les acteurs du coworking n’ont pas d’autres choix que d’évoluer quotidienne-ment afin de satisfaire des coworkers de plus en plus impatients, infidèles et exigeants.

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