Publication "IEIF" du 26 mai 2016:
https://www.ieif.fr/wp-content/uploads/2017/10/76-Millan.pdf
L’invasion du BIM comme nouvelle approche du cycle de vie d’un actif immobilier apparaît comme un levier complémentaire de valorisation pour tous les acteurs de l’immobilier. La maquette numérique constitue ainsi un avatar virtuel d’un actif de sa conception à sa démolition. La question est bien de savoir comment chaque acteur de la chaîne de valeur peut tirer profit de ces nouveaux outils autour d’un travail cocréatif et non plus en cascade. Nouvelle donne des acteurs Au début de la chaîne, le géomètre doit se réinventer afin de ne pas perdre sa place d’initiateur du processus constructif. Aujourd’hui, le relevé de l’existant en maquette numérique n’est plus réservé uniquement à leur expertise, mais à toute personne capable de manipuler une caméra 3D et les outils informatiques afférents. Le bâtiment existant ou le terrain est alors modélisé pour former une représentation en jumeau numérique. Celui-ci peut ensuite être alimenté par les acteurs du projet à travers une suite de données non exhaustives. L’outil 3D vient donc simplifier la vie du géomètre mais également menacer la pérennité de son activité face à la concurrence. Ce constat résume bien la situation dans laquelle vont se trouver nombre d’acteurs avec l’arrivée du BIM dans l’immobilier. En effet, la digitalisation des métiers vient faciliter des usages jusqu’alors fastidieux et ouvre la porte à de nouveaux acteurs entrants dans la chaîne de valeur. Ces profils à la fois immobiliers et informatiques viennent prendre des parts de marché sur les acteurs traditionnels de l’acte de construire. Certains architectes ont bien compris qu’ils avaient un risque notamment celui de ne pas maîtriser la maquette numérique BIM qu’ils conçoivent. Ainsi, ils ont mis en place des cellules dédiées à la gestion de la production de la maquette numérique au sein de l’équipe projet. Ces nouveaux intervenants dits BIM managers font maintenant partie des équipes de quelques agences d’architecture. Ces derniers sont aussi capables de numériser des bâtiments existants, tout comme les géomètres, et de prendre en charge la gestion de la maquette numérique BIM de la conception à la réalisation d’un projet. Tous les acteurs du projet viennent ensuite renseigner cette maquette virtuelle, d’abord architecturale, selon un protocole clairement défini entre eux et signés de tous. Le protocole BIM annonce aux concepteurs les règles du jeu suivant lesquelles ils vont produire un travail collectif de cocréation qui aboutira à une maquette numérique contenant toutes les données d’un dossier d’appel d’offres. Ce travail d’intelligence collective vient rompre avec les pratiques traditionnelles d’intervention des concepteurs du projet qui se succèdent, les uns après les autres au rythme des phases de la loi MOP, pour leur imposer un nouveau mode de travail basé sur la production collective d’un livrable unique qu’est la maquette numérique. Dans sa version la plus avancée, le BIM niveau 3 est un travail sur un cloud en temps réel de tous les acteurs sur un fichier unique partagé. L’intelligence collective Mais pour que l’architecte ne soit pas juge et partie autour de la gestion de la maquette numérique, le maitre d’ouvrage va préférer faire appel à des intervenants externes pour endosser le rôle de BIM manager. C’est ainsi que de nouveaux types de missions s’offrent aux assistants à maitrise d’ouvrage qui peuvent aujourd’hui se positionner sur l’interface entre la maquette numérique, le maitre d’ouvrage et l’équipe de conception du projet. Leur rôle est donc d’épauler le maitre d’ouvrage dans la définition de ses objectifs propres à la maquette numérique et pour traduire ses attentes auprès des intervenants de l’équipe projet et piloter leur travail d’intelligence collective. La nouvelle organisation de l’équipe projet autour de la maquette numérique pilotée par le BIM management pose nécessairement des questions de répartition des honoraires. La maitrise d’ouvrage ne voyant pas la rentabilité de ses projets augmenter avec l’arrivée du BIM et de ses nouvelles pratiques, elle doit envisager une répercussion de ses dépenses. Le BIM management va entrainer une adaptation de la répartition des honoraires. Aujourd’hui, on envisage notamment une diminution des frais liés au contrôle technique du bâtiment que ce soit avant, pendant ou après sa construction. En effet, la maquette numérique BIM permet d’intégrer des gabarits et des notions de contraintes spatiales et sécuritaires dès les premières études de conception autour du projet. Des garde-fous numériques imposent désormais à l’architecte et aux bureaux d’étude la prise en compte de la règlementation urbanistique, sécuritaire, d’accessibilité et de mise en œuvre des matériaux et équipements dès les premières études sur le projet mené en BIM. Ainsi, lorsque le projet numérique arrive à un niveau de développement numérique permettant le lancement de l’exécution, une présynthèse a été menée numériquement grâce aux campagnes de détection de clash. Par conséquent, les risques d’erreurs de conception et les besoins de contrôle de la réalisation tendent à diminuer grâce à la production du jumeau numérique du futur bâtiment au fur et à mesure de l’avancement de la conception en BIM. La législation évoluera nécessairement pour permettre un assouplissement des missions de contrôle des bureaux de contrôle et des coordonnateurs qui seront remplacées par du contrôle sur la maquette numérique directement. La présynthèse et l’industrialisation Pour tirer leurs épingles du jeu, les contrôleurs techniques se positionnent actuellement sur la mise au point des dossiers des ouvrages exécutés numériques à partir des documents d’exécution des entreprises. De nos jours, les entreprises de bâtiments doivent également se repenser en utilisant la maquette numérique pour tendre vers des chantiers secs, diminuant ainsi leurs couts de main d’œuvre au profit de solutions industrialisées. La maquette numérique permet de produire des éléments du futur bâtiment en impression numérique 3D à partir d’une définition précise de chacun des objets numériques comme c’est le cas dans l’industrie avec les dossiers de validation industrielle DVI. La maquette numérique apparait alors comme un DVI adapté à la production immobilière. D’ailleurs, les industriels du secteur immobilier l’ont bien compris en mettant en place des bibliothèques numériques d’objets BIM adaptables aux maquettes numériques des concepteurs. Ainsi, au fur et à mesure de l’avancement du projet, les objets numériques de base sont remplacés par les jumeaux numériques des éléments et équipements qui seront réellement mis en place dans le futur bâtiment. Par exemple, une fenêtre dans un niveau de développement d’esquisse sera remplacée par une fenêtre de la bibliothèque numérique de l’industriel dès lors que le choix aura été validé par le maître d’ouvrage. C’est ainsi que les contrôleurs techniques se positionnent comme collecteurs d’informations numériques au sein de la maquette BIM afin qu’elle puisse être une véritable data room numérique de chaque projet construit. De nouveaux revenus avec la data Néanmoins, la phase de construction d’un projet ne marque pas la fin mais le début de l’utilisation de la maquette numérique. Le jumeau numérique apparaît comme un outil de travail extrêmement efficace pour les acteurs de l’exploitation que sont les asset manager, les property manager et les facility manager. En effet, la mise à jour et l’exploitation des données du jumeau numérique pendant toute la durée de vie d’un bâtiment apparaît comme capitale dès lors que l’on sait que 70% du coût global d’un actif immobilier se situe après sa construction. Les données numériques de tous les équipements et éléments du bâtiment doivent être mises à jour avec les références réelles des matériaux et matériels présents sur le site en exploitation. La maquette numérique commence par être connectée aux outils de gestion numériques des bâtiments GMAO (gestion de maintenance assistée par ordinateur) pour faciliter la maintenance des bâtiments grâce à une connaissance accrue de tous ses composants. En cas de réintervention sur un site existant, le jumeau numérique sert de base de travail à la nouvelle équipe projet mais aussi aux entreprises qui peuvent savoir instantanément et de façon précise l’emplacement d’un équipement ou d’un réseau sur lequel intervenir. Cette facilité de gestion des sites en exploitation permise par la maquette numérique est une opportunité de création de valeur pour les foncières mais pas seulement. En effet, la data room numérique d’un site reliée à une GMAO va permettre de générer une data building très importante qui peut être revendue et qui constitue une véritable source de revenus additionnels pour les propriétaires. Tout d’abord, il y a la data technique qui constitue le retour d’utilisation que l’on peut avoir sur tous les équipements techniques installés sur le bâtiment. Cette data technique peut être revendue aux industriels et fabricants friands d’avoir des retours sur le fonctionnement et les dysfonctionnements des produits qu’ils vendent au marché. Ensuite, il y a la data d’utilisation des espaces générée par les déplacements des utilisateurs au sein d’un bâtiment. Par exemple, dans les sites commerciaux, des foncières peuvent revendre aux retailers les mouvements réels des clients dans les espaces. Ainsi, les retailers peuvent connaitre les espaces attractifs et ceux qui ne le sont pas et en tirer des conclusions sur leurs futures conceptions d’espaces. La data des réseaux d’énergies et d’électricité, appelée smartgrid, est aussi une opportunité pour les foncières de faire des économies grâce à une analyse en temps réel de la consommation d’énergie dans leurs bâtiments. Les smartsgrids permettent aux foncières de tendre vers une optimisation globale de la gestion énergétique de leurs différents sites en exploitation. Enfin, le jumeau numérique qu’est la maquette numérique BIM d’un actif immobilier va permettre au bâtiment relié à une GMAO innovante d’interagir avec ses occupants et avec la ville dans laquelle il se trouve. Le tout étant digitalisé et supporté par des objets connectés de toute part qui nous permettront à moyen terme, d’améliorer la qualité de vie des habitants dans des villes ultraconnectées qu’on nomme les smartcity.