Publication "Innovation&Immobilier" du 15 avril 2016:
L'économie a changé, nous quittons une économie de production pour entrer dans l'ère de l'échange d'informations et de services à travers la data, cette base de données infinie alimentée en permanence par tous les internautes et mobinautes.
Dans ce contexte, l'immobilier est pris entre deux bouleversements majeurs:
Les nouvelles technologies, la digitalisation des espaces et les objets connectés ;
Les évolutions sociales et l'économie du partage.
Toutes deux sont sources de bouleversements mais également d'opportunités à saisir pour les acteurs de l’immobilier.
En comparaison avec d’autres domaines économiques, l’observation du secteur financier indique une adaptation rapide des activités bancaires au tout digital dès lors que les banques ont créé leurs propres services de banques en ligne. Pour ce qui est du secteur immobilier et particulièrement commercial, les acteurs n’ont pas aujourd’hui riposté en participant clairement au développement du ecommerce et du mcommerce.
Or, l’utilisation de la data apparaît comme une aubaine pour les foncières en tous genres pour développer et choisir plus finement leurs futures implantations immobilières. Pour sortir des méthodes traditionnelles de développement, les foncières peuvent initier des outils fins de connaissance des zones de chalandise et des clientèles qu'ils visent dans leurs projets de construction neuve ou de réhabilitation d’actifs. HBS RESEARCH fait partie des initiatives notables en la matière qui proposent des données en temps réel, et non issues des longues enquêtes de l'INSEE, afin d'accentuer la transparence d'informations immobilières entre les acteurs du territoire.
En effet, l’analyse prédictive des comportements de consommation et des déplacements des usagers permet des études rapides des zones de chalandises par ces utilisations de la data. Proposer le bon produit au bon moment, une difficulté notable qui oblige à prendre des directions au début de tout projet immobilier. Aujourd'hui, l'extraction ciblée des données numériques permise par certains softs spécifiques peut aider ces prises de décision immobilières. Savoir qu'un territoire fait l'objet d'investissements en termes d'infrastructures permet de prédire l'impact sur les futures variations de prix et de loyers. C'est sur cette base qu'agit la startup UM STRATEGY qui a déjà fait ses preuves auprès de la Société du Grand Paris. Ces analyses real time de la data permettent nécessairement aux foncières d'apporter une réponse immobilière plus ciblée et adaptée aux contextes urbains dans lesquels elles agissent.
Mais la data building est aussi incarnée par la maquette numérique BIM (building information modeling) de la ville et des actifs qui la composent. Google travaille depuis quelques années à la modélisation 3D des données immobilières des villes du monde entier pour les traduire en maquettes numériques. Bientôt, les acteurs de l’immobilier achèteront en ligne les modélisations précises en maquette numérique des actifs existants auxquels ils s'intéressent. Mieux, les foncières pourront plugger leurs projets immobiliers sur les maquettes numériques d'actifs existants et voir ainsi en quelques clics si le concept envisagé peut s'intégrer ou pas dans un bâtiment avant tout processus d'investissement. Encore un atout de la data building pour une prise de décision rapide des foncières et des investisseurs sur l’immobilier. Nous pourrions ainsi imaginer que bientôt un retailer puisse faire une recherche d'emplacement de magasin sur une data contenant l'ensemble des locaux commerciaux disponibles et modélisés en temps réel. En plugguant les contraintes de son concept store dans la base de données il pourrait ainsi trouver les emplacements dans lesquels son concept store peut s'implanter et ne plus perdre de temps à étudier des actifs dans lesquels il y a une impossibilité.
La data est aussi l'occasion pour les foncières de développer des services et des formes de commerces et de loisirs attendues par leurs clientèle grâce à la connaissance accrue qu'ils peuvent en avoir. Par exemple, la réduction des surfaces de vente causée entre autres par la fuite sur le ecommerce et le mcommerce oblige le modèle des centres commerciaux à être repensé. Le transfert s’opère entre moins de produits et davantage de services afin de replacer les centres commerciaux au cœur des activités humaines. Le service peut prendre différentes formes et il faut inventer de nouvelles solutions de mise à disposition des espaces. Le pop up store n’est qu’un élément de réponse au besoin de renouveau des malls et des lieux publics en lien avec les pratiques sociales du « toute suite », « maintenant » et pour « peu de temps ». Cette renaissance doit être envisagée en lien avec chaque spécificité régionale et en accord avec les extractions de données permises par la data locale et segmentée. Mettre à disposition un espace de façon flexible à l'image d'un AIRBNB est en cours de développement par la startup NOOKS (www.nooks.fr) qui entend bien ouvrir à la réservation des espaces de commerce éphémère en tous genres.
Vous l'avez compris, nous ne sommes qu'à l'aube de ce que la data peut apporter aux foncières et à tous les acteurs de l'immobilier. Tout demeure en leur capacité à investir dans des outils leur permettant de saisir cette réelle opportunité pour se réinventer. Sauront-elles sortir des sentiers battus et repenser leurs business modèles en investissant sur la maquette numérique et la data building puis en boostant les possibilités d’occupation éphémère des espaces afin de devenir des tiers lieux d'expression de la nouvelle économie.