En 2015, une opération locative sociale doit répondre à deux besoins majeurs :
- La demande de logements sociaux par les communes
- Les nouveaux usages des locataires
Aujourd’hui, près de 1,8 millions de demandes de logements sociaux sont enregistrées en France. Cette demande toujours grandissante pose notamment la question de la durée de réalisation des projets de logements sociaux.
Les nouveaux modes de construction amenés par le travail en BIM (buidlingInformation Modeling) permettront, à moyen terme, de réduire les durées d’étude et d’exécution des travaux en travaillant sur des procédés constructifs d’industrialisation du bâtiment.
Ainsi,de plus en plus d’éléments actuellement produits sur le chantier pourront être créés de façon industrielle et assemblés sur place.
Ces nouveaux standards de la construction, sous l’impulsion des bailleurs sociaux,aideront les communes à construire plus vite pour tenter de résorber davantage la demande de logements.
Cependant, on observe une obsolescence des constructions de logements sociaux du siècle dernier.
Cette obsolescence est notamment révélatrice d’un changement des usages et des comportements des locataires.
Pour ce qui est de la typologie des locataires, ils ne sont plus forcément des familles nombreuses mais des familles monoparentales et également des personnes âgées isolées.
Ces nouveaux habitants, à l’image de la ville actuelle, recherchent de la mixité fonctionnelle,de la qualité de vie et ont une appétence particulière pour l’économie du partage.
Dans ce contexte, ils recherchent des espaces communs et de véritables lieux de vie.
Ces espaces communs sont l’occasion de se retrouver entre locataires dans la résidence et ainsi créer un début de vie de quartier.
La résidence sociale de demain ne doit pas être isolée à l’image des cités du 20ème siècle mais permettre de passer de l’échelle du terrain à celle du quartier.
Le service doit aussi être au cœur de la gestion des résidences afin de répondre aux problèmes de mobilité des séniors et de temps des actifs.
Cette situation pose la question des résidences intergénérationnelles et des services que peuvent s’apporter les locataires entre eux :
- Garde d’enfants,
- Courses pour les personnes âgées,
- Repas en commun,
- Espaces de jeux,
- Espaces de coworking et de télétravail,
- Etc.
Ces nouveaux usages de la ville et ces nouveaux besoins impactent la conception de ces résidences qui deviennent des lieux de vie.
Ils ne sont plus uniquement dédiés à l’habitation « cité dortoir » mais également au contact humain, au loisir, au travail et au service.
Cette situation pose la question du crowdsourcing afin d’associer les futurs locataires à la conception de leur lieu de vie.
Cela permet également au bailleur de suivre la tendance de l’économie du partage et de ne pas être en marge des démarches de type « habitat participatif ».
Les locataires recherchent également la performance énergétique afin de réduire leurs factures et leurs consommations.
Cette performance passe par une réflexion de conception différente qui prend toujours plus en compte le contexte urbain.
Une conception bioclimatique passe par une compréhension du contexte urbain afin d’avoir les bons réflexes d’orientation du bâtiment, de choix des matériaux et de dispositifs techniques.
Cette analyse du contexte repose sur des éléments essentiels de conception :orientation, ensoleillement, vents dominants, perception visuelle, énergies renouvelables etc.et non pas sur les prérequis des certifications environnementales.
Mais l’obsolescence est aussi marquée par la destruction de milliers de logements sociaux chaque année.
Certains d’entre eux ont été construits il n’y a même pas cinquante ans.
Cette situation pose la question de la réalité économique de nos opérations de logements sociaux et de leurs financements.
Cela soulève des sujets d’obsolescence rapide des ouvrages livrés et donc des matériaux utilisés mais aussi de la réhabilitation de l’existant.
Ce sujet d’actualité est traité au sein de l’exposition « Un bâtiment combien de vie ? » à la Cité de l’Architecture et du Patrimoine à Paris.
La transformation de l’existant est mise en avant comme une création et non comme une situation forcée.
Cette situation d’obsolescence pose la question d’anticipation des transformations futures dès les phases de programmation des projets de construction.
Dans ce contexte, les procédés constructifs du logement de demain doivent intégrer la possibilité d’évoluer avec :
- Des espaces en plus ou en moins,
- Des fondations permettant de construire en superstructure pour densifier l’existant,
- Des espaces de transition (extérieurs, serre etc.),
- Une mutualisation de la production énergétique avec des avoisinants,
- Etc.
Néanmoins,le coût de construction de ces innovations à intégrer en réhabilitation est important. En moyenne, le coût de construction du mètre carré habitable est de600€/m² supplémentaire sur une réhabilitation que sur une construction neuve.
Pour conclure, nous pouvons avoir confiance en l’avenir puisque les bailleurs sociaux ont toujours su trouver les innovations à travers les époques pour porter le logement social au plus près des attentes de leurs locataires et donner ainsi l’impulsion au secteur privé.
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